Joost van Essen Joost van Essen

Met veel belangstelling is uitgekeken naar de eerste ‘bodemuitspraken’ (d.w.z. niet-voorlopige oordelen) over huurprijsvermindering in de coronacrisis. Rechtbank Den Haag en rechtbank Amsterdam hebben de primeur. Beide wijzen hoge huurkorting toe, waaruit valt op te maken dat de ‘pijn’ van de huurder gelijkelijk wordt verdeeld tussen verhuurder en huurder. Nu lijkt rechtbank Gelderland daar verandering in te brengen. Zij heeft zeer recent een derde aanpak geïntroduceerd die leidt tot een substantieel lagere huurkorting. Hoe zit dat precies? U leest het in dit blog.

De rechtbank Den Haag wijst over de periode van volledige sluiting 50% korting toe ten opzichte van de huur en over de periode van gedeeltelijke sluiting voorts 25% korting (waarin het gehuurde dus beperkt geopend is geweest). De rechtbank Den Haag stelt weliswaar vast dat er forse omzetverliezen zijn geleden door de huurder, maar koppelt de huurkorting niet uitdrukkelijk aan dat concrete omzetverlies. De rechtbank Amsterdam hanteert een andere aanpak. Zij koppelt de hoogte van de coronakorting nadrukkelijk aan het concreet geleden omzetverlies van de huurder.

Uit beide zaken valt op te maken dat de rechters het vertrekpunt kiezen om de ‘pijn’ gelijkelijk te verdelen. De belangrijke vraag - Waaruit bestaat die (gelijkelijk) te verdelen ‘pijn’ nu eigenlijk? - wordt in beide zaken echter verschillend beantwoord. In datzelfde verband is zeer recent een derde aanpak geïntroduceerd door de rechtbank Gelderland. Hoewel het om een voorlopig oordeel gaat in kort geding, is dit vonnis baanbrekend te noemen. Waarom? Omdat daarin uitdrukkelijk wordt geoordeeld dat bij de verdeling van de ‘pijn’ óók rekening dient te worden gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: ‘TVL’) die een huurder van overheidswege krijgt. Reden is dat de TVL bij uitstek is bedoeld om de vaste lasten uit te kunnen voldoen, van welke vaste lasten de huur de belangrijkste post vormt. Resultaat van deze Gelderse methode is dan ook dat de ‘pijn’ die verdeeld moet worden veel geringer is, wat leidt tot een substantieel lagere huurkorting. Wij verduidelijken dat hierna met rekenvoorbeelden.

De TVL en uitbreiding daarvan

De TVL is een subsidie die wegens de coronasluitingen wordt verstrekt aan ondernemers die een omzetverlies van 30% of meer lijden. Zij dient er uitdrukkelijk toe om de vaste lasten te kunnen voldoen. Binnen de vaste lasten vormt de huur de hoofdcomponent.

De TVL is recent uitgebreid. In het vierde kwartaal (Q4) van 2020 was de subsidie via de TVL minimaal 50% (namelijk bij het laagst mogelijke omzetverlies van 30% om nog aanspraak te kunnen maken op de TVL) en maximaal 70% (bij het hoogst denkbare omzetverlies van 100%, geen enkele omzet dus). In Q4 kon zo tot maximaal € 90.000,- aan subsidie worden verkregen onder de TVL.

Vanaf het eerste kwartaal (Q1) van 2021 is de TVL aanzienlijk uitgebreid. Voor deze periode geldt dat elk omzetverlies van 30% of meer – aan welke eis in deze tijd snel zal zijn voldaan - recht geeft op een subsidie van maar liefst 85% onder de TVL. Anders gezegd: 85% van de vaste lasten, waarvan de huur de hoofdcomponent vormt, wordt gedekt via de TVL. Vertaald naar een eventuele huurkorting: de ‘pijn’ die overblijft zou dus ten hoogste nog een gelijkelijk te verdelen 15% kunnen zijn, 7,5% huurkorting derhalve. Overigens is ook het maximumsubsidiebedrag voor Q1 fors verhoogd. Voor mkb-bedrijven is dat € 550.000,- geworden, voor niet-mkb bedrijven € 600.000,-. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft overzichtelijke tabellen op haar website gezet, waarin het voorgaande valt na te lezen. Hoe werkt dit nu in de praktijk uit? Wij zetten de (enigszins vereenvoudigde) aanpak uit de bodemuitspraken en Gelderse methode met rekenvoorbeelden tegenover elkaar.

Aanpak bodemrechters tegenover de Gelderse methode

Bij het bepalen van de omvang van het nadeel, gaan beide bodemrechters uit van de sterk gedaalde omzet van huurders (met als nuanceverschil dat de Amsterdamse rechter de huurkorting ook uitdrukkelijk aan het concreet geleden omzetverlies koppelt). Als kan worden vastgesteld dat de omzetdaling het gevolg is van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de pijn gelijkelijk wordt verdeeld tussen huurder en verhuurder. In de praktijk komt dit erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt daarbij als volgt berekend door de Amsterdamse rechter: huurprijs x % omzetdaling x 50%.

Volgens de Gelderse methode dient óók rekening te worden gehouden met de TVL. In de uitspraak leidde dat tot een huurkorting van 25%, gebaseerd op de volgende aanpak. 50% van de vaste lasten werden reeds gedekt via de subsidie onder de TVL. Anders gezegd: de te verdelen ‘pijn’ was niet de gehele huur (100%), maar alleen de overige helft van de huur die nog nadeel opleverde omdat die niet werd gedekt via de TVL (50%). Als die overige 50% gelijkelijk wordt verdeeld, blijft een kwart van de huur over. De voorzieningenrechter berekende de huurprijsvermindering dus als volgt: 

De wijze van het berekenen van de huurprijsvermindering door de voorzieningenrechter kan in exact dezelfde casus leiden tot een heel andere huurprijsvermindering dan wanneer deze wordt berekend aan de hand van de benadering in de hierboven genoemde bodemprocedures. Het onderstaande voorbeeld illustreert dat.

Stel: een huurder exploiteert in het gehuurde een restaurant. Hiervoor betaalt hij een huurprijs van € 10.000,- per maand. Het restaurant is sinds 14 oktober 2020 als gevolg van overheidsmaatregelen gedwongen gesloten. Hoewel huurder door middel van het afhalen en bezorgen van maaltijden de schade probeert te beperken, ziet hij toch zijn omzet met 90% dalen over het vierde kwartaal van 2020. Tegelijkertijd kan huurder aanspraak maken op een TVL van 67,14% over datzelfde kwartaal. Huurder richt zich tot de verhuurder met het verzoek tot een huurprijsvermindering. Op basis van de door de Amsterdamse rechter gehanteerde rekenformule zou huurder kunnen betogen recht te hebben op een huurkorting van €10.000,- x 90% x 50% = € 4.500,- per maand. Verhuurder kan op basis van het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank van Gelderland echter stellen dat slechts een huurkorting van €10.000,- x ( 1 - ( 67,14 / 100 )) x 50% = €1.643,- per maand redelijk is. Een groot verschil dus!

Voor het eerste kwartaal van 2021 kan dit verschil in huurprijsvermindering zelfs nog groter worden, nu de TVL-regeling flink is uitgebreid. Stel: de huurder in het bovenstaande voorbeeld heeft ook over het eerste kwartaal van 2021 een omzetverlies van 90%. Gebruiken we de Amsterdamse rekenformule, dan zou de huurder nog steeds recht hebben op een huurprijsvermindering van € 4.500,- per maand. Huurder zou echter over het eerste kwartaal van 2021 aanspraak kunnen maken op een TVL van 85%. Hanteren we de door de voorzieningenrechter gebruikte formule, dan zal de verhuurder slechts een huurkorting van € 10.000,- x ( 1 - ( 85 / 100 )) x 50% = € 750,- hoeven te geven aan huurder.

Voor verhuurders is het daarom zeer interessant of de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland navolging zal krijgen in de nog te wijzen bodemprocedures. Naar onze mening is het alleszins redelijk dat bij het verdelen van het nadeel ook rekening wordt gehouden met de overheidsregelingen waarop een partij aanspraak kan maken. Overigens benadrukken wij dat beide gebruikte formules slechts als uitgangspunten kunnen dienen bij de beoordeling welke huurprijsvermindering redelijk is. De uiteindelijke hoogte van de huurprijsvermindering, en de periode waarvoor deze vermindering geldt, blijft dus maatwerk waarbij alle omstandigheden van het geval een rol spelen.

Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Edwin Nijhof of Joost van Essen.