De verschillen tussen notariële erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en kettingbeding

Een notariële erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding zijn allemaal juridische instrumenten die gebruikt kunnen worden om beperkingen op te leggen aan het gebruik van een stuk grond. In de praktijk worden de instrumenten soms tegelijkertijd in aktes opgenomen om dezelfde afspraak vast te leggen, in het kader van “(drie)dubbel gestikt houdt beter”. Maar deze drie instrumenten verschillen wel degelijk van elkaar. In deze blog leest u wat de verschillen tussen deze drie instrumenten zijn en wanneer welk instrument het meest geschikt is.

Notariële erfdienstbaarheid

Een notariële erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat het gebruik van een stuk grond beperkt ten behoeve van een ander stuk grond. Bijvoorbeeld: als de eigenaar van een stuk grond een recht van overpad wil verlenen aan de eigenaar van een aangrenzend stuk grond, kan dat worden vastgelegd in een notariële akte. De eigenaar van het dienende erf (het erf dat belast is met de erfdienstbaarheid) heeft dan de verplichting om het recht van overpad te dulden en de eigenaar van het heersende erf (het erf dat het recht heeft op de erfdienstbaarheid) heeft het recht om gebruik te maken van het overpad.

Een erfdienstbaarheid moet in beginsel bestaan uit een dulden (gedogen) of niet doen (nalaten) en kan slechts zien op feitelijke (fysieke) handelingen. Daarnaast blijft een notariële erfdienstbaarheid op het dienende en heersende erf rusten, ook bij verkoop van het dienende of heersende erf. Het kan zonder medewerking van beide eigenaren niet komen te vervallen (buiten gevallen zoals vermenging of verjaring). Dit maakt het een krachtig instrument om bepaalde rechten tussen eigenaren van nabijgelegen percelen te waarborgen.

Kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting is een afspraak tussen twee partijen waarbij de ene partij zich verplicht om iets te doen of te laten met betrekking tot een stuk grond en deze verplichting rust op het perceel zelf. Een kwalitatieve verplichting kan bijvoorbeeld inhouden dat het perceel niet bebouwd mag worden met een pand hoger dan twee verdiepingen, een verplichting tot het dulden van kabels en leidingen in de grond of een verplichting om de voorgaande eigenaar niet aan te spreken wegens schade als gevolg van bodemvervuiling. Deze verplichting geldt dan voor de huidige eigenaar van het perceel en voor toekomstige eigenaren.

Anders dan bij een notariële erfdienstbaarheid, rust een kwalitatieve verplichting niet op een dienend erf ten behoeve van een nabijgelegen heersend erf, maar uitsluitend op het perceel zelf ten behoeve van een derde. Het is dus geen recht dat ten behoeve van de eigenaar van een ander stuk grond wordt gevestigd, maar een verplichting die rust op het perceel waarop het betrekking heeft, ten opzichte van een derde waarvan het niet vereist is dat deze een buurman is. Bij verkoop van het perceel blijft de kwalitatieve verplichting ten opzichte van die derde bestaan.

Een kwalitatieve verplichting kan net als de erfdienstbaarheid zien op feitelijke handelingen, maar kan daarnaast ook betrekking hebben op rechtshandelingen. De verplichting moet evenwel - net als de erfdienstbaarheid - bestaan uit een dulden of niet doen.

Kettingbeding

Een kettingbeding is een bepaling in een overeenkomst waarbij de verkoper van een perceel bepaalde verplichtingen oplegt aan de koper, en aan de koper oplegt de verplichtingen door te leggen aan diens opvolgende kopers. Een kettingbeding is geen zakelijk recht dat op het perceel rust, maar is een persoonlijk recht dat uitsluitend tussen contracterende partijen geldt. Als één van de opvolgende kopers het kettingbeding niet doorlegt via een koopovereenkomst of leveringsakte, komt het kettingbeding te vervallen. De ketting wordt dan doorbroken. Om te voorkomen dat een toekomstige eigenaar het kettingbeding niet doorlegt aan een opvolgend eigenaar, worden er aan de doorbreking van de ketting boetes verbonden.

In tegenstelling tot de erfdienstbaarheid en de kwalitatieve verplichting, kan een kettingbeding ook een verplichting tot een ‘doen’ inhouden. Bijvoorbeeld een plicht om een gebouw te renoveren of te verbouwen.

Verschillen tussen de begrippen

Er zijn enkele duidelijke verschillen tussen een notariële erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding. Een notariële erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een perceel en ten dienste staat van een ander, heersend perceel. Een kwalitatieve verplichting kleeft ook aan een perceel als een notariële akte waarin de verplichting is neergelegd wordt ingeschreven. Een kwalitatieve verplichting kan ingeschreven worden ten behoeve van iedere willekeurige derde en niet slechts ten behoeve van nabijgelegen heersende erven. Een kettingbeding is een persoonlijke recht dat uitsluitend tussen contracterende partijen geldt en geen zakelijk recht vormt. Als een partij (al dan niet moedwillig) weigert het kettingbeding door te leggen, wordt de ketting doorbroken. Om dit te ontmoedigen, worden er doorgaans boetes gesteld op de doorbreking daarvan.

Een erfdienstbaarheid en kwalitatieve verplichting kunnen uitsluitend een dulden of niet doen inhouden. Een kettingbeding kan daarnaast ook een actieve verplichting tot iets ‘doen’ inhouden. Een erfdienstbaarheid kan uitsluitend betrekking hebben op feitelijke handelingen, terwijl een kwalitatieve verplichting ook op rechtshandelingen betrekking kan hebben.

Samengevat

Een notariële erfdienstbaarheid, een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding zijn drie begrippen uit het vastgoedrecht die vaak door elkaar worden gehaald en naast elkaar worden ingezet. Deze drie begrippen hebben echter alle drie en andere betekenis.

• Een notariële erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een perceel en ten dienste staat van een ander perceel.
• Een kwalitatieve verplichting rust op een perceel ten behoeve van een willekeurige derde.
• Een kettingbeding is een persoonlijke recht dat uitsluitend tussen contracterende partijen geldt en vormt geen zakelijk recht.

Het is belangrijk om de verschillen tussen deze begrippen goed te begrijpen bij het opstellen van overeenkomsten en bij de koop of verkoop van onroerend goed. Het inschakelen van een deskundige kan hierbij helpen.

___________________________________________

Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met mr. Ben Vreugdenhil of één van de andere vastgoedrechtspecialisten.