Edwin Nijhof Edwin Nijhof

Als provincie, gemeente of andere entiteit met een publieke taak krijgt u er vast wel eens mee te maken; de vervelende boodschap: “Ik ben nu de eigenaar van uw grond geworden.” De wettelijke basis die deze ‘nieuwe eigenaar’ daarbij opvoert is bevrijdende verjaring wegens – kort gezegd – een bezit van 20 jaar van de grond die hij van uw overheid of onderneming heeft ingenomen. Vanuit uw kant is tegen deze inbezitneming al die tijd niet opgetreden. U had niet of in ieder geval te laat door dat uw grond in feite werd geannexeerd door deze ‘landjepikker’. Bent u dan uitgespeeld? Nee, u hebt nog een belangrijke troef in handen.
 

Criteria voor bevrijdende verjaring-situatie

Twee termijnen zijn in zo’n bevrijdende verjaring-situatie van belang. De wet bepaalt allereerst dat een ander door tegen beter weten in (te kwader trouw) uw grond in bezit te nemen, na verloop van 20 jaar, de nieuwe eigenaar van die grond wordt. Daarbij gelden de volgende criteria: 
 
  1. De ‘nieuwe eigenaar’ moet zichzelf de feitelijke macht verschaffen over de grond. Dat houdt in dat ondubbelzinnig en naar buiten toe kenbaar is dat hij zichzelf als nieuwe eigenaar beschouwd. Het gaat er dus niet om dat hij dat zélf vindt, maar dat hij zich naar buiten toe – dus objectief gezien – zodanig gedraagt dat de oorspronkelijk eigenaar (tegen wie de verjaring loopt) realistisch gesproken geen andere conclusie kan trekken dan dat de ‘nieuwe eigenaar’ pretendeert de nieuwe eigenaar te zijn. Dat heeft in het algemeen meer om het lijf dan bijvoorbeeld een heggetje of beplanting neerzetten. Doorslaggevend is het totaalplaatje van alle gedragingen die deze conclusie onontkoombaar maken.
  2. Dit bezit gedurende 20 jaar dient verder ononderbroken te zijn. Anders gezegd: vallen er gaten in dit tijdsverloop waarbij de feitelijke machtsuitoefening van de ‘landjepikker’ wordt onderbroken, dan gaat vanaf elk gat de verjaringstermijn opnieuw lopen.
Aan bovenstaande criteria zal door een ‘landjepikker’ dan ook niet gauw worden voldaan. Niettemin zijn er situaties voorstelbaar waarbij bevrijdende verjaring wél voldoende kan worden aangetoond door een ‘landjepikker’. Voor dat geval is het goed te weten dat u op grond van rechtspraak van de Hoge Raad (Gemeente Heusden/Verweerders) nog een belangrijke troef in handen hebt. Die troef is dat ook ná een voltooide bevrijdende verjaring nog een schadevergoedingsactie kan worden ingesteld. Dit kan (weer opnieuw) 20 jaar lang na een voltooide bevrijdende verjaring. 
 

Schadevergoedingsactie

De schadevergoedingsactie valt uiteen in twee vormen: schadevergoeding in natura of in geld. In feite komen deze twee mogelijkheden erop neer dat u – enigszins versimpeld weergegeven – niet 20, maar 40 jaar lang de tijd hebt om ofwel uw eigendom als zodanig terug te krijgen ofwel in ieder geval een geldbedrag vergoed te krijgen voor het verlies daarvan.
 

Schadevergoedingsactie in natura

Bezit de ‘landjepikker’ (of een van hen) nog steeds uw grond, dan kunt u de weg van schadevergoeding in natura bewandelen. Inzet daarvan is: de grond moet terug naar u. Daarnaast kunt u voor het geval dat uw vordering onverhoopt mocht worden afgewezen, natuurlijk altijd óók schadevergoeding in geld vorderen van dit type ‘landjepikker’.
 

Schadevergoedingsactie in geld

Bezit de ‘landjepikker’ (of een van hen) inmiddels niet meer uw grond, maar heeft hij zich wel schuldig gemaakt aan het annexeren daarvan, dan kunt u uitsluitend de weg van schadevergoeding in geld bewandelen. U kunt de grond logischerwijs immers niet meer als zodanig terugverlangen nu de ‘landjepikker’ deze niet meer bezit, maar krijgt – indien uw schadevergoedingsactie slaagt – daarvoor dan een geldbedrag terug.
 
Beide vormen van deze schadevergoedingsactie zijn erop gebaseerd dat het inpikken van andermans grond onrechtmatig is (een zogenoemde ‘onrechtmatige daad’ oplevert). Het feit dat iemand door bevrijdende verjaring inmiddels bezitter is geworden van andermans grond, neemt de onrechtmatigheid van die daad niet weg. In feite heeft de Hoge Raad onder meer gemeentes in voornoemde uitspraak dan ook een belangrijke route geboden om toch nog te ontkomen aan het onvrijwillig verlies van grond.
 
Wilt u advies over een bevrijdende verjarings-situatie of wilt u zich laten bijstaan met het oog op een te voeren procedure? Neem dan contact op met Edwin Nijhof of een van onze andere vastgoedspecialisten.