Ben Vreugdenhil Ben Vreugdenhil

Aan de kwaliteit van bouwwerken worden steeds hogere eisen gesteld. Het gaat niet meer alleen om constructieve veiligheid, maar ook om bijvoorbeeld brandveiligheid, duurzaamheid en energieverbruik. Mede om die reden gaat het huidige stelsel van toezicht op het bouwproces de komende jaren op de schop.

De overheid wil meer toezicht en controle en voert daarom de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in. Deze wet bevat wijzigingen in het stelsel van bouwtoezicht en introduceert een private kwaliteitsborger als toezichthouder op de bouw, maar de wet wijzigt ook belangrijke artikelen in het Burgerlijk Wetboek (BW) over aanneming van werk. In deze blog komen de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering (art. 7:758 BW) en de informatieplicht (art. 7:765a BW) aan bod.

Aansprakelijkheid na oplevering (art. 7:758 BW)

In artikel 7:758 van het BW is nu bepaald dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit houdt in dat een aannemer grofweg alleen aansprakelijk is voor verborgen gebreken, gebreken die een opdrachtgever bij een oplevering redelijkerwijs niet had hoeven ontdekken. Wordt bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan is dat voor rekening en risico van de (niet-oplettende) opdrachtgever.

Met de invoering van de Wkb wordt de aansprakelijkheid van de aannemer uitgebreid. De aannemer is dan ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dit betekent dat de aannemer bij een gebrek dat aan hem toe te rekenen is, maar tijdens de oplevering niet is ontdekt, niet kan wegkomen door te stellen dat de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering maar had moeten opmerken.

Van deze aansprakelijkheidsverdeling kan niet ten nadele van een particuliere opdrachtgever worden afgeweken. Wel kan daarvan worden afgeweken ten nadele van een professionele opdrachtgever. Zeker in professionele aanneemcontracten is het dus zaak hier op te letten.

De informatieplicht (art. 7:765a BW)

De informatieplicht betreft een geheel nieuwe toevoeging aan het BW. Aannemers moeten particuliere opdrachtgevers van woningbouw schriftelijk en ondubbelzinnig informeren. Het gaat er dan om of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen en zijn aansprakelijkheid door een verzekering of andere financiële zekerheid is gedekt.

Duidelijk moet zijn:

  1. de omvang van de verzekering of financiele zekerheid;
  2. de dekkingsgraad;
  3. de looptijd, en;
  4. de som waarvoor de verzekering is gesloten of financiele zekerheid is verschaft.

Bij deze informatie moet je denken aan details over garantie- en waarborgregelingen (bijv. SWK en Woningborg), verzekeringen (bijv. CAR, VGV, AVB, insolventie) of alternatieve financiele zekerheden (bijv. bankgarantie of balansreservering). Deze verstrekte informatie moet worden verstrekt vóórdat de aannemingsovereenkomst wordt gesloten, en vormt (op basis van dit nieuwe wetsartikel) een integraal onderdeel van de overeenkomst.

Het nieuwe artikel behelst nadrukkelijk geen plicht om zekerheid te stellen voor bouwrisico’s, het bevat uitsluitend de plicht om de particuliere opdrachtgever te informeren. Met het verstrekken van de schriftelijke en ondubbelzinnige informatie dat de bouwrisico’s voor een project in het geheel niet zijn afgedekt, wordt ook aan de informatieplicht voldaan.

Ook van deze informatieplicht kan in een aannemingsovereenkomst niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken (art. 7:769 BW).

Inwerkingtreding (update)

Het wetsvoorstel is al op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer en op 14 mei 2019 door de Eerste Kamer. De inwerkingtreding van de Wkb is gekoppeld aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De inwerkingtreding van de Omgevingswet is al meerdere keren uitgesteld, maar is op dit moment voorzien voor 1 juli 2022.

___________________________________________

Deze blog is het tweede deel van een drietal blogs over de Wkb. In het eerste deel kwamen de waarschuwingsplicht en het opleverdossier aan bod. Het derde deel gaat in op de verwachte wijzigingen die de Wkb zal meebrengen voor te verlenen omgevingsvergunningen. Houd hiervoor onze website in de gaten.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen? Of heeft u een andere bouwgerelateerde vraag? Neem dan contact op met mr. John Dullaart, mr. Ben Vreugdenhil of één van de andere bouwrechtspecialisten.