Ben Vreugdenhil Ben Vreugdenhil

Aan de kwaliteit van bouwwerken worden steeds hogere eisen gesteld. Het gaat niet meer alleen om constructieve veiligheid, maar ook om bijvoorbeeld brandveiligheid, duurzaamheid en energieverbruik. Mede om die reden gaat het huidige stelsel van toezicht op het bouwproces de komende jaren op de schop.

De overheid wil meer toezicht en controle en voert daarom de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in. Deze wet bevat wijzigingen in het stelsel van bouwtoezicht en introduceert een private kwaliteitsborger als toezichthouder op de bouw, maar de wet wijzigt ook belangrijke artikelen in het Burgerlijk Wetboek (BW) over aanneming van werk. In deze blog komen drie belangrijke onderdelen van de Wkb aan bod: de gewijzigde waarschuwingsplicht (art. 7:754 BW), de introductie van het opleverdossier (art. 7:757a BW) en de wijze van inwerkingtreding van de Wkb.

Gewijzigde waarschuwingsplicht (arti. 7:754 BW)

Artikel 7:754 BW regelt de waarschuwingsplicht van de aannemer. Op basis van dit artikel is de aannemer verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor:

  1. onjuistheden in de opdracht;
  2. gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, en;
  3. fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.

Met de invoering van de Wkb wordt de waarschuwingsplicht verzwaard. De waarschuwing van de aannemer dient schriftelijk en ondubbelzinnig te geschieden. Daarbij moet de aannemer de opdrachtgever tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen van de geconstateerde onjuistheden en gebreken.

Van deze waarschuwingsplicht kan niet ten nadele van de consument-opdrachtgever worden afgeweken. Wel kan daarvan worden afgeweken ten nadele van een professionele opdrachtgever. Zeker in professionele aanneemcontracten is het dus zaak hier op te letten.

Het opleverdossier (art. 7:757a BW)

Helemaal nieuw is de introductie van het opleverdossier. Het nieuwe artikel 7:757a BW verplicht de aannemer om bij de gereedmelding van de bouw - dus nog vóór de oplevering - een opleverdossier te overhandigen aan de opdrachtgever. Dit opleverdossier dient een volledig inzicht te geven in de uitvoering van de aanneemovereenkomst. Het bevat in ieder geval:

Bij de uitvoering van een werk worden nogal wat tekeningen en documenten opgesteld. Nog onduidelijk is welke documenten precies overlegd moeten worden. Veel zal afhangen van de complexiteit van het bouwwerk en de mate van professionaliteit van de opdrachtgever. De Normcommissie Consumentendossier heeft de Nationale Praktijk Richtlijn (NPR) 8092 opgesteld waarin een richtlijn is vastgelegd voor de oplevering aan consumenten.

De Wkb laat ruimte om van dit nieuwe artikel af te wijken. Het kan zelfs helemaal worden uitgesloten. Het is dan ook raadzaam om in de aanneemovereenkomst vooraf duidelijkheid te scheppen over de omvang en inhoud van het opleverdossier. Houd daarbij als aannemer rekening met het doorleggen van eventuele verplichtingen tot het overleggen van stukken ten behoeve van het opleverdossier aan onderaannemers.

Inwerkingtreding

Het wetsvoorstel is al op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer en op 14 mei 2019 door de Eerste Kamer. De inwerkingtreding van de Wkb is gekoppeld aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De inwerkingtreding van de Omgevingswet is met een jaar uitgesteld naar 1 januari 2022. Verder uitstel is op dit moment echter niet uitgesloten.

Op het moment dat de Wkb in werking treedt, zullen niet direct alle wijzigingen ingaan. Het nieuwe toezichtsysteem met private kwaliteitsborging zal gefaseerd worden ingevoerd, startend met bouwwerken in gevolgklasse 1 (eenvoudige bouwwerken). Naarmate alle partijen aan het nieuwe systeem zijn gewend, wordt het nieuwe toezichtsysteem van kracht voor de gevolgklassen 2 en 3. Het eerste evaluatiemoment daarvoor staat ingepland drie jaar na de inwerkingtreding van de Wkb. De wijzigingen in het BW zullen echter wel direct bij de inwerkingtreding worden doorgevoerd.

Het is goed om te beseffen dat ten aanzien van het opleverdossier geen overgangsrecht is opgenomen. De aannemer moet een opleverdossier overleggen bij oplevering na inwerkingtreding van de Wkb. De contractdatum of aanvangsdatum van de bouw is daarbij niet relevant.

Tot slot

Deze blog is het eerste deel van een drietal blogs over de Wkb. In het tweede deel komen de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering (art. 7:758 BW) en de informatieplicht (art. 7:765a BW) aan bod. Het derde deel gaat in op de verwachte wijzigingen die de Wkb zal meebrengen voor te verlenen omgevingsvergunningen. Houd hiervoor onze website in de gaten.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen? Of heeft u een andere bouwgerelateerde vraag? Neem dan contact op met mr. John Dullaart, mr. Ben Vreugdenhil of een van de andere bouwrechtspecialisten.