Q&A (ver)huren in tijden van corona

Afgelopen woensdag was het 1 april 2020. De dag waarop u de maandhuur of zelfs de huur over het tweede kwartaal van dit jaar van uw huurders zou ontvangen. Maar: de bijschrijvingen bleven uit of kwamen slechts mondjesmaat binnen. Huurders hebben hun winkels gesloten vanwege de coronapandemie en proberen de rekening (deels) bij u als verhuurder neer te leggen. Of andersom: als huurder probeert u met man en macht het hoofd boven water te houden onder de huidige omstandigheden die worden gedomineerd door corona. U hoopt daarbij ook op coulance van de verhuurder te kunnen rekenen. Komt dit u bekend voor?

In deze Q&A (Questions & Answers) beantwoorden onze vastgoedspecialisten Jillian van der Giessen en Edwin Nijhof veel gestelde vragen over (ver)huren in tijden van corona. De antwoorden zijn bedoeld als handvat voor zowel verhuurders als huurders. Wat mag en kan je momenteel als verhuurder en huurder over en weer van elkaar verwachten met het oog op het coronavirus? Levert de coronacrisis een overmachtssituatie op? Heb je als huurder recht op stopzetting van de huurbetaling of huurprijsvermindering vanwege de verspreiding van het coronavirus? En in hoeverre ben je als verhuurder juridisch verplicht om water bij de wijn te doen? U lees het hier.

Het algemene advies: laat u vooraf goed adviseren en staar u niet blind op gunstige bepalingen in het huurcontract, maar probeer oog te houden voor de redelijke belangen van de ander. Blijf waar mogelijk in overleg met uw (ver)huurder.

Mag u als huurder de exploitatie van het gehuurde staken vanwege de coronacrisis?

Ja, voor zover sprake is van overmacht.

In verreweg de meeste gevallen is er een exploitatieplicht opgenomen in de huurovereenkomst. In ieder geval is dat zo bij bedrijfsruimte die wordt verhuurd op grond van de veelgebruikte ROZ-modellen. Tegelijkertijd worden er overheidsmaatregelen afgekondigd om bepaalde bedrijven te sluiten. Een huurder zal daarbij ook moeten waken voor de gezondheid van zijn personeel en publiek.

Een huurder die zijn bedrijf op last van de overheid moet sluiten zal zich ten aanzien van zijn exploitatieplicht op overmacht kunnen beroepen. Van hem kan immers bezwaarlijk worden verwacht dat hij de exploitatie voortzet, zonder dat hij invloed heeft op deze situatie. Eventueel daaraan gekoppelde boetebedingen zullen evenmin verschuldigd zijn in deze overmachtssituatie.

Uitzondering kan nog zijn een specifieke overmachtsclausule in de huurovereenkomst, waarin partijen hebben bepaald wat specifiek onder overmacht wordt verstaan. Als de coronacrisis (bijvoorbeeld vallend onder ‘crises vanwege pandemieën’) is uitgesloten, dan gaat een beroep van de huurder op overmacht uiteraard niet op.

Mag u als huurder de exploitatie tijdelijk anders vorm geven vanwege de coronacrisis?

Dat hangt ervan af wat partijen over de bestemming van het gehuurde hebben afgesproken. Overleg is zonder meer aanbevolen.

De zogeheten ‘bestemmingsclausule’ in de huurovereenkomst geeft weer hoe de huurder het gehuurde mag exploiteren. Indien wordt verhuurd op grond van de veelgebruikte ROZ-modellen, dan zal de specifieke bestemming (waarschijnlijk) in de huurovereenkomst zijn terug te vinden. Soms biedt die zelf al ruimte om (binnen het kader van de overeengekomen bestemming) de exploitatie licht te wijzigen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bestemming ‘restaurant’, waarbij de exploitant (b.v. een sterrenrestaurant) tijdelijk maaltijden gaat bezorgen.

Indien in uw geval een zodanige spelingsruimte niet bestaat, zal een tijdelijk andere exploitatie alsnog overeengekomen kunnen worden tussen partijen. Het valt dan dus (vanuit weerszijden) aan te bevelen het overleg te zoeken om te bezien of de exploitatie anders vormgegeven kan worden. Dat is immers in het belang van beide partijen.

Let er hierbij wel steeds op dat bij een andere vormgeving van de exploitatie ook aanvullende eisen vanuit de overheid kunnen gelden. Zo zal de huurder nog steeds moeten handelen binnen de kaders van het toepasselijke, gemeentelijk bestemmingsplan. Daarnaast zijn er mogelijk nieuwe/andere vergunningen nodig. Laat u hierover dus vooraf goed adviseren.

Heeft u als huurder het recht om geen huur meer te betalen als u uw winkel sluit vanwege de coronacrisis?

Nee, als huurder dient u in beginsel uw huur te blijven betalen. De meeste huurcontracten zijn gebaseerd op ROZ-modellen. In daarbij behorende algemene bepalingen is standaard opgenomen dat de huur aan het begin van iedere betaalperiode verschuldigd is zonder dat de huurder daarbij recht heeft op enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering op de verhuurder.

Dat betekent in beginsel dat, als u besluit uw winkel te sluiten, uw huurbetalingsverplichtingen ongewijzigd door blijven lopen. Wel kunt u mogelijk recht hebben op een huurprijsvermindering. Zie daarvoor de beantwoording van de volgende vraag.

Heeft u als huurder het recht om minder huur te betalen vanwege de coronacrisis?

Deze vraag is niet goed met een volmondig ‘ja’ of ‘nee’ te beantwoorden. Hoogstwaarschijnlijk heeft u als huurder niet snel recht op huurprijsvermindering.

De Nederlandse huurwetgeving bepaalt kort gezegd dat een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wanneer sprake is van een gebrek. Een gebrek wordt aangemerkt als een staat of een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid die het huurgenot van de huurder vermindert. De genotsverwachting wordt daarbij bepaald naar het moment dat de huurovereenkomst door partijen is aangegaan. De huurprijsvermindering dient altijd in evenredige verhouding te staan tot het verminderde huurgenot.

De juridische vraag is dus of door de verspreiding van het coronavirus COVID-19 sprake is van een gebrek aan het gehuurde, waardoor de verhuurder niet meer in staat is om het volledige huurgenot aan de huurder te verschaffen (art. 7:204 BW). Dat sprake zou zijn van een gebrek is naar onze mening niet waarschijnlijk, om de volgende redenen.

Door de verspreiding van het coronavirus is strikt genomen niets gewijzigd aan i) de terbeschikkingstelling van het gehuurde door de verhuurder of ii) aan het gehuurde zelf. De bezoekersaantallen zijn echter wel drastisch gedaald door de coronamaatregelen die de overheid heeft afgekondigd. Op grond van vaste rechtspraak wordt het juridische begrip ‘gebrek’ in eerste instantie ruim uitgelegd. Toch is ten aanzien van bepaalde omstandigheden duidelijk door rechters vastgesteld dat die niet als een gebrek zijn aan te merken. Dat geldt onder andere voor tegenvallende bezoekersaantallen. Tegenvallende bezoekersaantallen worden – ondanks het negatieve effect op de bedrijfsvoering én de niet-toerekenbaarheid daarvan aan de huurder – (tot nog toe) tot het ondernemersrisico gerekend. De vraag is hoe de rechtspraak zich op het terrein van het coronavirus specifiek zal ontwikkelen, maar hierin ligt dus wel een belangrijk aanknopingspunt.

Bij de beantwoording van deze vraag spelen ook de contractuele afspraken mogelijk nog een belangrijke rol. In de meeste huurcontracten wordt de mogelijkheid om een beroep te doen op huurprijsvermindering (en schadevergoeding) wegens een gebrek contractueel uitgesloten. Dat is wettelijk toegestaan bij de verhuur van bedrijfsruimte. In dat geval zal een aanspraak op huurprijsvermindering door de huurder weinig kans van slagen hebben.

Betekent dit automatisch dat de huur ook in tijden van corona geheel door de huurder verschuldigd blijft? Nee, niet automatisch. De redelijkheid en billijkheid spelen binnen het huurrecht nog altijd een belangrijke rol. Ingeval van (zeer nijpende) uitzonderlijke omstandigheden zou kunnen worden aangevoerd dat het op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om als verhuurder onverkort volledige huurprijsbetaling te verlangen van een huurder. Of wegens het coronavirus van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden sprake is, zal de rechtspraak moeten uitwijzen.

Kan een huurder schadevergoeding eisen van de verhuurder vanwege het niet kunnen exploiteren vanwege de coronacrisis?

Nee, waarschijnlijk niet.

Voor het eisen van schadevergoeding door u als huurder is in de eerste plaats namelijk vereist dat sprake is van een gebrek. Bij de vorige vraag gaven wij al aan dat het om meerdere redenen onwaarschijnlijk is dat sprake is van een gebrek, terwijl er meestal ook uitsluitingsclausules aan een dergelijke schadeclaim in de weg staan.

Daarnaast vereist de wet voor het eisen van de schadevergoeding van de verhuurder dat het gebrek aan de verhuurder toerekenbaar is (art. 7:208 BW, ervan uitgaand dat de huurovereenkomst is aangegaan vóór de coronacrisis). Net zoals de huurder zich in een overmachtssituatie bevindt (hoewel uitsluitingsclausules dat anders kunnen maken), zal ook de verhuurder zich in dat kader op overmacht kunnen beroepen. Ook om die reden zal geen schadevergoeding van de verhuurder kunnen worden geëist.

Kan een verhuurder schadevergoeding eisen van de huurder vanwege het tekortschieten in de exploitatieverplichting/tekortschieten in betaling van de huur vanwege de coronacrisis?

Nee, ten aanzien van het tekort schieten in de exploitatieverplichting kan dat waarschijnlijk niet. Immers zal de huurder zich (zeer waarschijnlijk) op overmacht kunnen beroepen. Zie het antwoord bij vraag 1.

Voor wat betreft het tekortschieten in het betalen van de huur, kan de verhuurder mogelijk wel schade bij de huurder vorderen als niet (volledige) betaling van de huurpenningen de oorzaak van die schade is. De huurder dient de huur over het algemeen tijdig én volledig te betalen, omdat het hem veelal contractueel is verboden de huur op te schorten of niet te betalen wegens gebreken. In dát kader zal naar onze mening niet (snel) gesproken kunnen worden van overmacht.

Overigens is het de vraag of de verhuurder er veel aan heeft om dergelijke schade te vorderen bij zijn huurder die waarschijnlijk in financiële nood zit en niet thuis zal geven. Daar komt bij dat de gerechtelijke instanties voorlopig gesloten zijn behoudens voor urgente zaken waar deze gevallen niet onder begrepen worden. Het valt dan ook ten zeerste aan te raden om in overleg te treden met elkaar. Anderzijds zullen rechters er (later) naar onze mening ook vrij gemakkelijk doorheen prikken als huurders die situatie van ‘voorlopige stilstand’ als oneigenlijk drukmiddel gebruiken.

Wel geldt ook in dit kader weer dat de redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen, zij het dat het gaat om een zeer strenge maatstaf (zie ook het antwoord op vraag 4). Ook de mogelijke aanwezigheid van zo’n uitzonderingssituatie onderschrijft het belang van goed overleg.

In hoeverre kan een huurder zich vanwege de coronacrisis beroepen op overmacht?

Een huurder kan proberen om een beroep op overmacht doen, maar de slagingskans daarvan zal erg afhangen van de (bijzondere) omstandigheden van de situatie waarin die huurder zich bevindt. Een huurder zal waarschijnlijk geen geslaagd beroep kunnen doen op overmacht vanwege de omstandigheid dat hij/zij niet langer in staat is om de huurbetalingen te voldoen.  

De juridische definitie van overmacht luidt als volgt:

“een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te
wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt”.

Als een partij zijn/haar contractuele verplichtingen niet nakomt, is normaal gesproken sprake van wanprestatie. De tekortschietende partij dient in dat geval alle schade te vergoeden die door de wanprestatie is ontstaan. Daarvoor is wel vereist dat het tekortschieten toerekenbaar is aan die partij vanwege zijn schuld of omdat het tekortschieten voor zijn risico dient te blijven. Is dat niet het geval, dan is sprake van overmacht en is die partij i) niet verplicht om een schadevergoeding te betalen of ii) om alsnog na te komen (in het geval dat vast staat dat nakoming tijdelijk of blijvend onmogelijk is).

Vaak bevatten overeenkomsten een bepaling die aangeeft wat partijen in het kader van hun contractuele relatie onder ‘overmacht’ verstaan. In huurcontracten ligt dit minder voor de hand. De modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen van de ROZ bevatten zo’n bepaling niet. Daardoor valt men in principe terug op hetgeen wettelijk over overmacht is bepaald.

Het uitgangspunt bij overmacht is dat nakoming wordt verhinderd of zelfs onmogelijk is. Alleen in uitzonderingsgevallen kan overmacht bestaan zonder dat sprake is van een verhindering. Het uitgangspunt is dat nakoming niet langer mogelijk is ten gevolge van de overmachtssituatie. Oftewel, is nakoming niet onmogelijk, maar min of meer bezwaarlijk, dan kan geen sprake zijn van overmacht.

In een huurrelatie brengt een en ander met zich dat een huurder bijvoorbeeld een beroep op overmacht kan doen als bijvoorbeeld opgelegde overheidsmaatregelen ervoor zorgen dat die huurder bepaalde prestaties, die van hem op grond van de huurovereenkomst worden verwacht, niet langer mag verrichten.  

Een beroep op overmacht omdat de huurder niet langer in staat is om de verschuldigde huur te betalen, heeft naar alle waarschijnlijkheid minder kans van slagen. Uit jurisprudentie volgt namelijk dat economisch onvermogen om de huur te betalen in beginsel niet als een onmogelijkheid heeft te gelden zoals bedoeld in artikel 6:75 BW. De verwachting is dan ook dat een huurder die ten gevolge van de coronacrisis in ernstige betalingsproblemen komt, zichzelf niet kan redden met een beroep op overmacht.

Ook ten aanzien van dit punt zal jurisprudentie uiteindelijk definitief uit moeten wijzen of de heersende lijn in de jurisprudentie ook onder deze omstandigheden ongewijzigd wordt voortgezet.

In hoeverre kan een huurder zich vanwege de coronacrisis beroepen op onvoorziene omstandigheden?

Een beroep op onvoorziene omstandigheden lijkt zeker mogelijk te zijn. Rechtspraak zal echter exact uit moeten wijzen in hoeverre een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis wordt gehonoreerd.

Van onvoorziene omstandigheden is volgens de wet sprake als zich omstandigheden voordoen die van zodanige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand wordt gehouden. Is sprake van onvoorziene omstandigheden dan kan een van de partijen de rechter verzoeken om een overeenkomst te wijzigen of die geheel of gedeeltelijk te ontbinden.

Van een onvoorziene omstandigheid zal sprake zijn als het een omstandigheid betreft die op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten nog niet voorzienbaar was, zodat partijen daar in alle redelijkheid geen rekening mee hoefden te houden. De onvoorziene omstandigheid moet bovendien van zodanige aard zijn dat op basis daarvan geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag worden verwacht. Daar is alleen bij hoge uitzondering sprake van. Rechters zijn daarom over het algemeen terughoudend bij de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Omdat pandemieën als deze ons tot nu toe onbekend waren, is onduidelijk of rechters dergelijke omstandigheden als onvoorziene omstandigheid zullen aanmerken. Naar onze mening kunnen pandemieën, zoals de coronapandemie die huurders nu tot het nemen van extreme besluiten noopt, bij uitstek een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in de wet vormen. Hierdoor worden huurders in staat gesteld om onvoorzien leed tot op zekere hoogte ook bij hun verhuurders neer te leggen. Huurders kunnen in geval van onvoorziene omstandigheden namelijk een schadeloosstelling toegekend krijgen of een (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst bewerkstelligen. Ook in dit geval spelen alle bijzondere omstandigheden van het geval een rol, waaronder eventuele afspraken over onvoorziene omstandigheden die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over (ver)huur van woonruimte tijdens deze coronacrisis? Of heeft u een andere vastgoedrechtelijke vraag? Neem dan contact op met een van onze vastgoedspecialisten.