In 2020 hebben zich op het gebied van het huurrecht wederom ontwikkelingen voorgedaan. Naast de ontwikkelingen als gevolg van de corona-pandemie, trad onder andere de spoedwet ‘tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ in werking. Deze wet is inmiddels ook weer vervallen. Op 23 november 2020 is een nieuw wetsvoorstel aangekondigd; het wetsvoorstel ‘opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’. Wat betekent deze wet voor de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur? En wat zijn de gevolgen hiervan voor huurders en verhuurders?
Het beoogde doel van het wetsvoorstel
Het wetsvoorstel biedt kortgezegd de mogelijkheid om flexibeler om te gaan met tijdelijke huurcontracten. De mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen, zonder dat automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, zoals nu het geval is, leidt tot meer flexibiliteit in de relatie tussen verhuurder en huurder. Met de beoogde wetswijziging hoopt het kabinet dat er meer woningen zullen worden aangeboden die voor een tijdelijke periode kunnen worden verhuurd.
De huidige mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte
De huidige mogelijkheden tot tijdelijke huurovereenkomsten zijn met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerd. Met de invoering van deze wet is het mogelijk geworden om tijdelijke huurcontracten van 2 jaar (in het geval van zelfstandige woningen, ligplaatsen en standplaatsen) en 5 jaar of korter (in het geval van onzelfstandige woningen) af te spreken. De behoefte bestond destijds aan de zijde van verhuurders, die graag de mogelijkheid kregen om hun woonruimte tijdelijk te verhuren met de zekerheid dat de huur na de overeengekomen bepaalde huurtermijn eindigt. Daarnaast was er vanuit het oogpunt van de huurder behoefte aan een groter flexibel aanbod aan huurobjecten. Onder de huidige mogelijkheden geldt dat een huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt, niet kan worden verlengd zonder het tijdelijke karakter te verliezen. Het gevolg bij een verlenging van een dergelijke huurovereenkomst is dat deze van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, waarbij de huurder huurbescherming toekomt.
Aanpassing maximumduur
Het nieuwe wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid om tijdelijke contracten voor een langere termijn af te spreken. Om tegemoet te komen aan de wens om langer tijdelijk te kunnen (ver)huren wordt de maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren met één jaar verlengd. De maximale huurtermijn wordt dus straks 3 jaar in plaats van (maximaal) 2 jaar. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft.
Mogelijkheid tot verlenging
Bij zowel de verhuur van zelfstandige als onzelfstandige woonruimte geldt dat het mogelijk wordt om maximaal één keer een verlenging overeen te komen. Daarbij geldt dat het totaal van de termijnen de vijf jaar niet mag overschrijden. Als de (totale) overeengekomen periode de 3 respectievelijk 5 jaar overschrijdt óf als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, dient het huurcontract (verder) te worden aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd. In dat geval heeft de huurder recht op huurbescherming. Een voorwaarde voor een tijdelijke verlenging is dat de verhuurder niet heeft verzuimd om het einde van de huur tijdig aan te zeggen.
Minimumduur
Onder het huidige recht kan de huurder tijdelijke huurovereenkomsten tussentijds opzeggen. Voor verhuurders is het daarentegen niet mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om bij tijdelijke huurcontracten een minimumduur af te spreken waarbinnen de huurder de huur niet kan beëindigen.
Met de mogelijkheid tot het afspreken van een minimumduur waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen, krijgt de verhuurder meer zekerheid. Anderzijds blijft de mogelijkheid voor de huurder bestaan om de huurovereenkomst na het vestrijken van die minimumduur tussentijds te beëindigen. De toegestane minimumduur is afhankelijk van de totale duur van de huurovereenkomst.
- Bij een huurovereenkomst van 1 jaar, is de maximaal toegestane minimumduur 3 maanden
- Bij een huurovereenkomst van 2 jaar, is de maximaal toegestane minimumduur 6 maanden
- Bij een huurovereenkomst van 3 jaar, is de maximaal toegestane minimumduur 12 maanden
- Indien een huurovereenkomst wordt aangegaan voor korter dan één jaar, kan geen minimumtermijn worden overeengekomen.
Meer flexibiliteit
Afgelopen jaar was het op basis van de tijdelijke wet ‘verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ al mogelijk om tijdelijke contracten (gedurende de corona-crisis) te verlengen. Deze wet bood een oplossing om maatwerk te kunnen verlenen bij die huurcontracten. Het nieuwe wetsvoorstel biedt ten opzichte van de tijdelijke wet en de huidige wetgeving meer mogelijkheden voor (de verlenging van) tijdelijke verhuur van woningen. Het flexibeler kunnen omgaan met tijdelijke contracten kan een uitkomst bieden voor bijvoorbeeld arbeidsmigranten, studenten of bewoners van flexwoningen. Ook voor verhuurders die de intentie hebben om een woning te verkopen, renoveren of te slopen kan het aantrekkelijk zijn om een woning voorafgaand aan de uitvoering van deze plannen tijdelijk te verhuren.
Kortom: voor zover huurders als verhuurders worden met de komst van dit wetsvoorstel de mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren ruimer.
___________________________________________
Wilt u als huurder of verhuurder uw mogelijkheden weten ten aanzien van het sluiten van een kortdurende huurovereenkomst, of heeft u een andere vraag op huurrechtelijk gebied? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.