Het gerechtshof Den Bosch oordeelde in een recente uitspraak (ECLI:NL:GHSHE:2017:3246) dat ook het stelselmatig te laat betalen van de verschuldigde huurtermijnen een voldoende ernstige tekortkoming kan vormen op grond waarvan een huurovereenkomst kan worden ontbonden.
Stel: je verhuurt een bedrijfsruimte aan een huurder die daarin een winkel exploiteert. Het betalingsgedrag van de huurder laat echter te wensen over. Alhoewel de huurder op grond van de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene bepalingen verplicht is om de huur maandelijks voorafgaand aan de desbetreffende maand te betalen, wordt de huur (vrijwel) nooit op tijd door de huurder betaald. Het gevolg: iedere maand zie je je genoodzaakt om de huurder aan te (laten) schrijven en te sommeren tot betaling van de achterstallige huur. Dat brengt iedere maand weer opnieuw kosten mee. In zo’n situatie wens je als verhuurder logischerwijze dat de huurder zijn toekomstige betalingsgedrag zal verbeteren. Maar wat nu als dat niet gebeurt? Is het dan ook mogelijk om de huurovereenkomst met de huidige huurder te beëindigen en het pand te gaan verhuren aan een nieuwe (hopelijk beter betalende) huurder?
Ja, het is mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden vanwege de omstandigheid dat de huurder de huur stelselmatig te laat betaalt en daardoor continue huurschulden laat ontstaan. Uiteraard wegen in dat oordeel ook de overige omstandigheden van het geval mee.
Op grond van artikel 6:265 BW heeft in beginsel te gelden dat iedere tekortkoming van een partij (in dit geval de huurder) in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij (in dit geval de verhuurder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding met alle consequenties van dien niet rechtvaardigt. Bewijsrechtelijk geldt daarbij dat het aan de verhuurder is om voldoende gemotiveerd aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming. Het is echter aan de huurder om aan te tonen dat een tekortkoming gelet op de geringe aard daarvan geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De meest voorkomende tekortkoming van een huurder is wanbetaling. Een enkele keer niet betalen zal in de regel evenwel van te geringe betekenis zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Uit jurisprudentie valt af te leiden dat rechters een huurachterstand van drie maanden over het algemeen als een voldoende ernstige tekortkoming aanmerken op grond waarvan zij een verzochte ontbinding van een huurovereenkomst toewijzen.
Het gerechtshof Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2017:3246) heeft in een recente uitspraak expliciet benadrukt dat ook het stelselmatig en structureel te laat betalen van de huurpenningen een voldoende ernstige tekortkoming vormt op grond waarvan een huurovereenkomst kan worden ontbonden. Het hof wees de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe. De situatie was als volgt: Een bierbrouwerij verhuurde een pand aan een huurder die daarin een restaurant annex cocktailbar exploiteerde. De huurder liet na om de huurtermijnen volledig en tijdig te voldoen én weigerde zich te houden aan de drankafnameverplichting die partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd. De verhuurder verzoekt de rechter om de huurovereenkomst op grond van voorgaande tekortkomingen te ontbinden en de huurder te veroordelen tot betaling van de daarover verschuldigde kosten, boetes en tot betaling van een schadevergoeding. De huurder stelt daarentegen dat een ontbinding op grond van artikel 6:265 BW niet mogelijk is, omdat de ernst van de tekortkoming volgens hem van te geringe aard is.
De kantonrechter oordeelt dat de huurbetalingsverplichting een kernverplichting van de huurovereenkomst is en het niet voldoen aan die betalingsverplichting niet als een tekortkoming van geringe aard kan worden gekwalificeerd. De kantonrechter wijst daarom alle vorderingen van de verhuurder toe.
De huurder stelt hoger beroep in. Het oordeel van het hof is in de kern gelijk aan dat van de kantonrechter. Het hof oordeelt dat: “het structureel en terugkerend tekortschieten in de nakoming van de huurbetalingsverplichting en van de afnameverplichting, ieder afzonderlijk en in onderlinge samenhang bezien, als ernstig moet worden aangemerkt. Huurder heeft over een lange periode niet voldaan aan zijn kernverplichting als huurder, te weten de volledige en tijdige betaling van de huurpenningen.” De omstandigheid dat de huurder inmiddels zijn huurachterstand had ingelopen en de huur over de laatste maanden tijdig en volledig had voldaan, konden hem niet baten. Ook het hof wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe.
Alhoewel voorgaande uitspraak van het hof Den Bosch doet vermoeden dat structurele wanbetaling in alle gevallen als ontbindingsmiddel kan worden ingezet, behoeft dit wellicht nog enige nuance. De huurder voldeed zijn huur reeds van januari 2014 tot en met medio 2016 (geen maand uitgezonderd) te laat. Het is daarom raadzaam dat verhuurders een dossier bijhouden en nauwkeurig registreren hoe vaak hun huurders de huur niet tijdig of niet volledig voldoen. Indien de huurder ‘pas’ enkele maanden de verschuldigde huur niet op tijd of niet volledig voldoet, dan lijkt het raadzaam om naast deze wanbetaling ook andere tekortkomingen van de huurder te benoemen om de kans van slagen van een eventueel ontbindingsverzoek te verhogen.
Meer weten?
Heeft u te maken met (een) huurder(s) die structureel te laat betaald? Of ziet u zich juist als huurder geconfronteerd met het feit dat u niet in staat bent uw maandelijkse huur tijdig te voldoen? Neem gerust contact op met een van onze specialisten huurrecht. Voor verdere informatie kunt u ook een kijkje nemen in een van onze andere blogs. De inhoud van dit blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.