Ben Vreugdenhil
Als eigenaar van een appartement ben je mede-eigenaar van het gebouw en de gemeenschappelijke delen. Het is daarom belangrijk om rekening te houden met de belangen van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) bij het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden aan je eigen appartement. In de meeste gevallen is toestemming van de VvE nodig voordat je met de verbouwing kunt beginnen. De precieze gevallen kun je terugvinden in de splitsingsakte en het van toepassing zijnde modelreglement van jouw VvE. Hieronder leggen we uit in welke (algemene) gevallen je toestemming nodig hebt van de VvE.
Wijzigingen aan de gevel (art. 25 MR 2017)
Als je wijzigingen wilt aanbrengen aan de gevel van je appartement, zoals het plaatsen van een airconditioning of zonwering, dan heb je toestemming nodig van de vergadering van de VvE. Dit heeft te maken met de architectonische uitstraling van het gebouw en de belangen van andere eigenaars. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de VvE bepaalde richtlijnen heeft voor het uiterlijk van het gebouw en dat jouw wijzigingen hier niet aan voldoen. Ook kan het zijn dat jouw wijzigingen schade veroorzaken aan de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel of het dak.
Aanpassingen aan de constructie (art. 25 MR 2017)
Wil je aanpassingen maken aan de constructie van je appartement (bijvoorbeeld door het verwijderen van een draagmuur en de samenvoeging van appartementen), dan heb je toestemming nodig van de vergadering van de VvE. Dit heeft te maken met de veiligheid van het gebouw en de belangen van andere eigenaars. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat jouw aanpassingen leiden tot scheuren in de muren van andere appartementen.
Uitbreiding van het appartement (art. 24 MR 2017)
Indien je je appartement wil uitbreiden, bijvoorbeeld door het plaatsen van een opbouw, aanbouw, onderbouw of bijbouw, dan heb je toestemming nodig van de vergadering van de VvE. Dit heeft te maken met de esthetische uitstraling en de constructieve veiligheid van het gebouw en de belangen van andere eigenaars. Het kan bijvoorbeeld zijn dat jouw uitbreiding het uitzicht van andere eigenaars belemmert of dat het gebouw door jouw uitbreiding constructief wordt aangetast.
Wijziging van de bestemming (art. 27 MR 2017)
Als je de bestemming van je appartement zoals vastgelegd in de splitsingsakte wilt wijzigen, bijvoorbeeld van wonen naar bedrijfsruimte, dan heb je toestemming nodig van de vergadering van de VvE. Dit heeft te maken met de bestemming van het gebouw en de belangen van andere eigenaars. Het kan bijvoorbeeld zijn dat jouw bedrijfsactiviteiten overlast veroorzaken voor andere eigenaars of dat de brandveiligheid van het gebouw in gevaar komt.
Open haard en oplaadpunt (art. 28 MR 2017)
Ook voor het aanleggen van open vuur-/haardinstallatie is voorafgaande toestemming van de vergadering van de VvE vereist. Dat geldt ook voor het aanbrengen van een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig. Beiden hebben te maken met de (brand)veiligheid binnen het gebouw en de belangen van andere eigenaars. Voor het oplaadpunt dien je daarbij nog aparte elektriciteitsmeters aan te brengen en moet je afspraken maken over de administratieve afhandeling.
Splitsingsreglement en modelreglement
Bovenstaande opsomming is gebaseerd op de regels uit de VvE-Modelreglementen. Er zijn hiervan verschillende versies (naar jaar van publicatie) in omloop. Om te weten welke specifieke regels van toepassing zijn binnen jouw VvE, dien je het op jouw VvE van toepassing zijnde splitsingsreglement, en het daarin van toepassing verklaarde modelreglement te raadplegen. Deze kun je opvragen bij het bestuur van de VvE en bij het Kadaster.
Verkrijgen van toestemming
Om toestemming te krijgen van de vergadering van VvE, dien je een schriftelijk verzoek in te dienen bij het bestuur van de VvE. In het verzoek geef je aan wat je precies wilt verbouwen en wat de gevolgen zijn voor het gebouw en de gemeenschappelijke delen. Het verzoek moet vervolgens op de agenda van de vergadering geplaatst worden, zodat daar tijdens een vergadering over gestemd kan worden.
Vergadering van de VvE geeft je wel toestemming voor de verbouwing
Wanneer de vergadering van de VvE toestemming geeft voor de verbouwing, dan kunnen er wel voorwaarden worden gesteld. Zo kan het zijn dat je bijvoorbeeld verplicht wordt om bepaalde materialen te gebruiken of dat je een aannemer moet inschakelen die gecertificeerd is. Ook kan het zijn dat er voorwaarden worden gesteld ter voorkoming van overlast tijdens de uitvoering van het werk.
Vergadering van de VvE geeft je geen toestemming voor de verbouwing
Als de vergadering van de VvE besluit geen toestemming te verlenen voor de verbouwing, dan kun je de kantonrechter verzoeken het besluit van de VvE op grond van art. 5:130 BW te laten vernietigen. De kantonrechter zal dan vervolgens het besluit toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Met vernietigen van het afwijzende besluit ben je er echter nog niet. Je hebt dan immers nog steeds geen toestemming verkregen. In dat geval kun je de toestemming van de VvE op grond van art. 5:121 BW laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
Samengevat
Als eigenaar van een appartement dien je rekening te houden met de belangen van de VvE bij het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden. In de meeste gevallen is toestemming nodig van de vergadering van de VvE voordat je met de verbouwing kunt beginnen. Dit geldt met name voor verbouwingen die invloed hebben op het gebouw als geheel, zoals wijzigingen aan de gevel, de constructie of de indeling van het appartement. Als je toestemming wilt van de vergadering van de VvE, dien je een verzoek in te dienen bij de VvE en dien je rekening te houden met eventuele voorwaarden die worden gesteld. Hierbij kan het nuttig zijn om hulp in te schakelen van een deskundige.
___________________________________________
Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met mr. Ben Vreugdenhil of een van de andere vastgoedrechtspecialisten.