Bruno Tideman Bruno Tideman

Inmiddels ligt het begin van de corona-uitbraak in Nederland bijna een half jaar achter ons. De hoogste tijd voor een (tussentijdse) evaluatie. In de periode vanaf mei t/m augustus 2020 zijn meer dan tien rechterlijke uitspraken gedaan naar aanleiding van vorderingen tot vermindering van de huurprijs als gevolg van de coronacrisis. Wat leren die uitspraken ons tot nu toe? En wat heeft dat voor gevolgen voor u als (ver)huurder?

Jurisprudentie tot nu toe

De jurisprudentie  betreft vrijwel allemaal kort gedingen en in de meeste gevallen ging het om de (ver)huur van horecabedrijfsruimte. Er is tot op heden pas één uitspraak in een bodemprocedure gewezen.

Grofweg werd in meer dan de helft van de gevallen (bij wijze van voorlopige voorziening) een bepaalde mate van huurkorting toegewezen. Meestal verplichtte de voorzieningenrechter de huurder daarbij wel om binnen een bepaalde periode alsnog een bodemprocedure te starten, zodat de bodemrechter op korte termijn alsnog een definitief oordeel kan vellen.

In deze jurisprudentie is inmiddels een algemene lijn te ontdekken die duidelijkheid biedt over hoe rechters de betalingsverplichtingen van huurders in tijden van corona beoordelen.

Onvoorziene omstandigheden

Een enkele uitzondering daargelaten zijn de rechters van mening dat de coronacrisis als ‘onvoorziene omstandigheid’ moet worden aangemerkt. In dat geval dient de rechter te beoordelen of het in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is om de betalingsverplichting of andere voorwaarden aan te passen. Dit volgt uit artikel 6:258 BW:

“De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.”

De vraag of het vasthouden aan de volledige huurprijs door een verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is een strenge maatstaf die terughoudend moet worden toegepast. Uit de jurisprudentie en de wet leiden wij af dat de volgende omstandigheden bij de toetsing van belang kunnen zijn:

  1. de mate waarin partijen (financieel) getroffen zijn door de coronacrisis;
  2. de mate waarin huurder zijn financiële positie feitelijk en inhoudelijk onderbouwt;
  3. de mate waarin het gebruik van het gehuurde beperkt is/was vanwege overheidsmaatregelen;
  4. de mate waarin partijen de (financiële) gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  5. de maatschappelijke positie van partijen;
  6. de verwachtingen voor de nabije toekomst;
  7. de eventuele onderhandelingen die partijen hebben gevoerd voordat ze naar de rechter gingen.

De toetsingsmaatstaf van rechters lijkt te zijn of partijen in de huurovereenkomst (stilzwijgend) hebben voorzien in de mogelijkheid van het optreden van een crisis vanwege bijvoorbeeld een virus als corona. In de meeste gevallen concluderen rechters dat het niet voorstelbaar is dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. De coronacrisis wordt daarmee in vrijwel alle gevallen als een onvoorziene omstandigheid aangemerkt.

Rechters lijken over het algemeen de lijn te hanteren dat de coronacrisis van zodanige aard is dat daarvan niet kan worden gezegd dat een dergelijke crisis tot het ondernemersrisico van de huurder behoort.

Gebrek

De meeste (voorzieningen)rechters menen dat de coronacrisis tevens een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW dat het huurgenot van de huurder vermindert. Het ‘gebrek’ ziet namelijk niet alleen op fysieke eigenschappen van een huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Indien sprake is van een gebrek, kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW  huurprijsvermindering vorderen. In de rechtspraak zie je tot nu toe echter vaak terug dat het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek in de toepasselijke algemene bepalingen contractueel is uitgesloten. In dat laatste geval zal het recht op huurprijsvermindering worden beoordeeld op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) of (met name) op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Zoals hiervoor al aan de orde gebracht, kunnen onvoorziene omstandigheden namelijk leiden tot een ontbinding, dan wel een wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomst. Dat betekent dat op grond van onvoorziene omstandigheden ook een huurprijsvermindering kan worden toegekend.

Geen huurprijsvermindering ondanks onvoorziene omstandigheden

In vijf gevallen werd de huurder (ondanks dat werd geoordeeld dat sprake was van onvoorziene omstandigheden) in het ongelijk gesteld. Bij drie van deze zaken werd de afwijzing gebaseerd op het feit dat de huurders hun financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk hadden onderbouwd. De voorzieningenrechter wierp hen tegen dat zij onvoldoende aan de orde hadden gebracht welke (mogelijke) financiële gevolgen de coronacrisis voor hen heeft (gehad) en niet was onderbouwd dat ten gevolge daarvan te weinig over zou blijven om de maandelijkse huur van te kunnen betalen.

In de vierde uitspraak waarin de huurder in het ongelijk werd gesteld, betrof het een hotel dat reeds voor de coronacrisis bezig was met een renovatie. Vast kwam te staan dat de door de huurder gestelde omzetderving niet alleen het gevolg was van de coronacrisis. De rechter vond het te lastig om in kort geding te beoordelen welke omzetderving het gevolg was van de coronacrisis. In het vijfde geval (de enige bodemprocedure) oordeelde de rechter dat geen sprake was van overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde als zodanig belemmerden.

De enige afwijkende uitspraak lijkt tot nu toe die van Rb Overijssel 3 juni 2020. De voorzieningenrechter meende in die zaak dat de sluiting vanwege de overheidsmaatregelen ten gevolge van de coronacrisis voor risico van de huurder dient te komen. Deze uitspraak lijkt een uitzondering in de lijn die in de jurisprudentie is ontstaan dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kan worden beschouwd die niet (volledig) voor rekening van huurder komt.

Conclusie

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij fors is getroffen door de coronacrisis en hij (spoedeisend) belang heeft bij een tijdelijke huurverlaging. In kort geding blijken voorzieningenrechters vooral in de horecasector en reisbranche bereidwillig om in afwachting van de uitkomst in de bodemprocedure de huurbetalingsverplichting tijdelijk te verlagen (bandbreedte 25-50%).

De verwachting is dat een wijziging van de huurovereenkomst meestal zal bestaan uit het vaststellen van een tijdelijke huurprijsverlaging. Hoe hoog de huurprijsverlaging kan zijn, laat zich moeilijk voorspellen. Dit is maatwerk en zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

Tip voor verhuurders

Verhuurders doen er verstandig aan om van huurders te verlangen dat zij alle relevante informatie verschaffen die voor de beoordeling van een verzoek om huurprijsverlaging van belang kan zijn. Wij hebben daar inmiddels een vragenlijst voor  ontwikkeld. Mocht u daar belangstelling voor hebben, neemt u dan contact op met Bruno Tideman of Jillian van der Giessen.